Schlag den Zins

Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen und Umschuldung

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Eine Familie hält dickes Papier in den Händen von Schlag-den-Zins

Was ist eigentlich ein Forward-Darlehen?

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung, das unter bestimmten Bedingungen abgeschlossen wird. Die Finanzierungs- oder Kreditsumme wird erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt, und zwar in der Regel, wenn die „alte“ Bank abgelöst werden soll.

Der Vorlaufzeitraum liegt heute bei 60 Monaten. Passt dies in deine laufende Finanzierung, so kannst du schon heute ein Forward-Darlehen abschließen. Die Zeit zwischen dem Zeitpunkt der Auszahlung und dem Vertragsabschluss nennt man auch Forward-Periode. Für diesen Zeitraum zahlst du dann keine Zinsen an die „neue“ Bank.

Hat deine jetzige Sollzinsbindung eine Laufzeit von 15 Jahren, besteht die Möglichkeit, nach 10 Jahren unter Beachtung der Kündigungsfrist aus der jetzigen Finanzierung auszusteigen. Dazu musst du aber das Darlehen gekündigt haben.


Achtung: Kündige erst deine bestehende Finanzierung, wenn du einen neuen Darlehensgeber für das Forward-Darlehen gefunden hast!

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Derzeit sind Forward-Darlehen günstig. Zinsaufschläge für die bereitstellungszinsfreie Zeit wurden gesenkt, und hier und da haben wir Anbieter, die keine Forward-Zuschläge berechnen. Kunden mit einer laufenden Finanzierung sollten sich heute schon Gedanken um ihre Anschlussfinanzierung per Forward-Darlehen machen.

Warte nicht, bis deine Hausbank mit einem Angebot auf dich zukommt. Denn die Hausbank spielt mit der Trägheit ihrer Kunden.

Lass dich auch nicht durch deinen Bankberater verunsichern. So argumentiert dieser gerne: „Ein Bankenwechsel lohnt sich nicht wegen der Löschung der Grundschulden und der neuen Eintragung“.

Lass dich auch nicht durch deinen Bankberater verunsichern. So argumentiert dieser gerne: „Ein Bankenwechsel lohnt sich nicht wegen der Löschung der Grundschulden und der neuen Eintragung“.

Forward-Darlehen: Vor- und Nachteile

Wann genau der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um ein Forward-Darlehen abzuschließen, ist schwierig zu beantworten.

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Anschlussfinanzierung

Du benötigst zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in 24 Monaten.

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Forward-Darlehen

Du schließt heute kein Forward-Darlehen ab und die Zinsen steigen. Du ärgerst dich.

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Forward-Darlehen

Du schließt heute ein Forward-Darlehen ab und die Zinsen fallen. Du ärgerst dich.

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Forward-Darlehen

Du schließt heute ein Forward-Darlehen ab und die Zinsen steigen weiter an. Herzlichen Glückwunsch. Du hast alles richtig gemacht.


Du siehst – wann genau der richtige Zeitpunkt ist, kann niemand mit hundertprozentiger Sicherheit sagen.

Merke: Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn du jetzt schon den gleichen oder einen besseren Zinssatz erhältst.

Vorteile

  • Garantierte Konditionen für Anschlussfinanzierung
  • Niedrige Sollzinsen für die gesamte Laufzeit
  • Sicherer Sollzinssatz über viele Jahre
  • Planungssicherheit und mehr finanzieller Spielraum

Nachteile

Ein sehr wichtiger Punkt gegen ein Forward-Darlehen und die Anschlussfinanzierung ist, dass ein abgeschlossener Vertrag bindend ist. Sinken nämlich die Zinsen wider Erwarten, ist der Darlehensnehmer an den im Rahmen des Forward-Darlehens vereinbarten Zinssatz gebunden und kann nicht von zwischenzeitlich günstigeren Baufinanzierungskonditionen und Zinsen profitieren.

Was gilt es bei Forward-Darlehen zu beachten?

Anhaltende Niedrigzinsphasen laden geradezu dazu ein, bei zur Verlängerung anstehenden Krediten frühzeitig die Konditionen festschreiben zu lassen und damit ein fast schon historisch zu nennendes Zinstief festzuschreiben. Hierfür hat der Bankensektor sogar eine eigene Kreditart geschaffen, eben das Forward-Darlehen. Sollten die Zinsen auf einem relativ hohen Niveau sein und voraussichtlich fallen, solltest du mit einem Forward-Darlehen warten bzw. dies bei der Verhandlung der Anschlussfinanzierung berücksichtigen.

Vorausdenken …

…und schon heute die Konditionen von morgen sichern


Das Forward-Darlehen wurde extra für Kreditnehmer geschaffen, die erst in einigen Wochen oder Monaten die planmäßig auslaufende Immobilienfinanzierung ersetzen wollen.


Diese Umschuldung der Baufinanzierung ist notwendig, weil Immobilienkredite meist mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren abgeschlossen werden und erst dann zum erneuten Vertragsabschluss anstehen.


Somit kann der Kreditnehmer schon einige Wochen vor Vertragsablauf mit verschiedenen Banken verhandeln und sich den besten Zins sichern. Dabei muss er allerdings vorsichtig vorgehen, um seine Kreditwürdigkeit für das Forward-Darlehen nicht zu sehr zu belasten.

Vorsicht ist Trumpf

Mit gründlicher Vorbereitung ans Ziel


Bereite dich gründlich auf die Kreditanfrage und -verhandlung vor. Damit sollte sowohl der Lohn- und Gehaltsnachweis stimmen als auch kein negativer SCHUFA-Eintrag vorliegen.


Da eine allgemeine Bankauskunft beim Forward-Darlehen von Bedeutung ist, sollte ein etwaiger in Anspruch genommener Dispositionskredit rechtzeitig zurückgezahlt werden. Der „neue“ Immobilienkredit wird sich deshalb am unteren Ende der üblichen Zinsspanne orientieren.


Weise eindeutig darauf hin, dass es sich um eine Umschuldung handelt und nicht etwa um eine Erhöhung eines Darlehens. Das Eintragen des dann neuen Kredits an die vorderste Rangstelle im Grundbuch bedeutet eine niedrige Risikoposition für die Bank.

Wer sich also das niedrige Zinsniveau für sein Immobiliendarlehen schon jetzt sichern möchte, der sollte rechtzeitig an das Forward-Darlehen der Baufinanzierung denken. Dieses sollte genauso sorgfältig vorbereitet werden, wie die ursprüngliche Kreditbeantragung. Die gesparten Zinsen kannst du entweder für eine Sondertilgung nutzen oder mehr finanzielle Freiheit genießen – allein durch rechtzeitiges Nachdenken bei der Umschuldung der Baufinanzierung.

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Und die Kosten von Forward-Darlehen?

Du hast dich für ein Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung entschieden. Nun heißt es zum Notar, oder?


Wir möchten dir an dieser Stelle die „Angst“ vor extrem hohen Notarkosten nehmen. Diese Angst wird gerne durch Bankmitarbeiter verbreitet. Bei deinem bestehenden Darlehen endet die Zinsbindung. Die neue Bank macht es dir nun relativ einfach oder sogar extrem leicht, die Anschlussfinanzierung oder das Forward-Darlehen bei ihr abzuschließen.

Bei den Forward-Darlehen-Kosten müssen wir Grundsätzliches unterscheiden:

  • Kosten für die Abtretung der eingetragenen Grundschulden
  • Kosten für die Beurkundung der Grundschuldabtretung
  • Gebühren für die Umschreibung der Grundschulden
  • Eventuelle Kosten für die Bildung von Teilgrundschulden
  • Eventuelle Kosten für die nachträgliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, falls diese nicht vollstreckbar sein sollte

Nochmals: Wichtig für uns ist, dir die Angst vor einem Bankenwechsel zu nehmen. Einige Darlehensgeber erstatten dir diese Kosten. Sprich uns hierauf bitte an.

Vorschlag von uns: Du vergleichst das Angebot deiner Hausbank mit unserem Angebot. Teste uns! Wir suchen für dich das günstigste Forward-Darlehen, das zu dir passt.

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Häufig gestellte Fragen zu Forward-Darlehen (FAQ)

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