ANSCHLUSSFINANZIERUNG, FORWARD-DARLEHEN, UMSCHULDUNG: In längeren Zeitabschnitten denken.

Wer sich mit dem Gedanken vertraut macht, einen Immobilienkredit aufzunehmen, muss in längeren Zeitabschnitten denken. Er muss einen gewissen Planungshorizont entwickeln. Denn irgendwann ist auch die erste Zinsbindung vorbei.

Was ist eigentlich ein Forward-Darlehen?

Annuitätendarlehen

Beim Forward-Darlehen handelt es sich um ein sogenanntes Annuitätendarlehen, das unter bestimmten Bedingungen abgeschlossen wird. Die Finanzierungs- oder Kreditsumme wird erst zu einem späteren Zeitpunkt ausgezahlt, und zwar in der Regel, wenn die „alte“ Bank abgelöst werden soll.

Der Vorlaufzeitraum liegt heute bei 60 Monaten. Passt dies in Ihre laufende Finanzierung, so könnten Sie schon heute ein Forward-Darlehen abschließen. Die Zeit zwischen dem Zeitpunkt der Auszahlung und dem Vertragsabschluss nennt man auch Forward-Periode. Für diesen Zeitraum zahlen Sie dann keine Zinsen an die „neue“ Bank.

Hat Ihre jetzige Sollzinsbindung eine Laufzeit von 15 Jahren, besteht die Möglichkeit, nach 10 Jahren unter Beachtung der Kündigungsfrist aus der jetzigen Finanzierung auszusteigen. Dazu müssen Sie aber das Darlehen gekündigt haben.

Achtung: Erst kündigen wenn Sie einen neuen Darlehensgeber gefunden haben!

Jetzt handeln!

Derzeit sind Forward-Darlehen günstig. Zinsaufschläge für die bereitstellungszinsfreie Zeit wurden gesenkt und hier und da haben wir Anbieter, die keine Forward-Zuschläge berechnen. Kunden mit einer laufenden Finanzierung sollten sich heute schon Gedanken machen um ihre Anschlussfinanzierung.

Warten Sie nicht, bis Ihre Hausbank mit einem Angebot auf Sie zukommt. Denn die Hausbank spielt mit der Trägheit Ihrer Kunden. Lassen Sie sich auch nicht verunsichern durch Ihren Bankberater. So argumentiert dieser gerne: „Ein Bankenwechsel lohnt sich nicht wegen der Löschung der Grundschulden und der neuen Eintragung“.

Wir nennen es eher „Angst und Schrecken verbreiten“, und dies dient einzig und allein der Verunsicherung des Kunden. Denn: die Grundschulden werden im Grundbuch abgetreten an die „neue“ Bank. Kosten hierfür werden teilweise je nach Anbieter von der neuen Bank übernommen.

Vor- und Nachteile eines Forward-Darlehens

Wann genau der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um ein Forward-Darlehen abzuschließen, ist schwierig zu beantworten.

  • Sie benötigen zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung in 24 Monaten.
  • Sie schließen heute ein Forward-Darlehen ab und die Zinsen fallen. Sie ärgern sich.
  • Sie schließen heute kein Forward-Darlehen ab und die Zinsen steigen. Sie ärgern sich.
  • Sie schließen heute ein Forward-Darlehen ab und die Zinsen steigen weiter an. Herzlichen Glückwunsch. Sie haben alles richtig gemacht.

Sie sehen – wann genau der richtige Zeitpunkt ist, kann man zu hundertprozentiger Sicherheit nicht sagen.

Wer es schafft, den gleichen Zinssatz oder besser zu erhalten als zu dem Sollzins, den er jetzt hat, der sollte sich heute schon um die Anschlussfinanzierung Gedanken machen.

Vorteile

  • Garantierte Konditionen für Anschlussfinanzierung
  • Niedrige Sollzinsen für die gesamte Laufzeit
  • Sicherer Sollzinssatz über viele Jahre
  • Planungssicherheit und mehr finanzieller Spielraum

Nachteil

Ein sehr wichtiger Punkt gegen ein Forward-Darlehen und die Anschlussfinanzierung sollte hier erwähnt werden: der, dass ein abgeschlossener Vertrag bindend ist. Sinken nämlich die Zinsen wider Erwarten, ist der Darlehensnehmer an den im Rahmen des Forward-Darlehens vereinbarten Zinssatz gebunden und kann nicht von zwischenzeitlich günstigeren Baufinanzierungskonditionen und Zinsen profitieren.

Was gilt es bei Forward-Darlehen zu beachten?

Die anhaltende Niedrigzinsphase lädt geradezu dazu ein, bei zur Verlängerung anstehenden Krediten schon jetzt die Konditionen festschreiben zu lassen und damit ein fast schon historisch zu nennendes Zinstief festzuschreiben. Hierfür hat der Bankensektor sogar eine eigene Kreditart geschaffen, eben das Forward-Darlehen.

Vorausdenken...

…und schon heute die Konditionen von morgen sichern

Das Forward-Darlehen wurde extra für Kreditnehmer geschaffen, die erst in einigen Wochen oder Monaten den planmäßig auslaufenden Immobilien-Kredit ersetzen wollen. Diese Umschuldung der Baufinanzierung ist notwendig, weil Immobilienkredite meist mit einer anfänglichen Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren abgeschlossen werden und erst dann zum erneuten Vertragsabschluss anstehen. Somit kann der Kreditnehmer schon einige Wochen vor Vertragsablauf mit verschiedenen Banken verhandeln und sich den besten Zins sichern. Dabei muss er allerdings vorsichtig vorgehen, um seine Kreditwürdigkeit für das Forward-Darlehen nicht zu sehr zu belasten.

Vorsicht ist Trumpf

Mit gründlicher Vorbereitung ans Ziel

Der Kreditnehmer sollte sich genauso gründlich auf die Kreditanfrage und -verhandlung vorbereiten, wie bei der erstmaligen Kreditvergabe. Denn für eine eventuelle neue kreditgebende Bank handelt es sich um einen unbekannten Kunden. Damit sollte sowohl der Lohn- und Gehaltsnachweis stimmen als auch kein negativer SCHUFA-Eintrag vorliegen. Wer also im Streit mit einem Versandhaus oder einem Telefonprovider über eine höhere Restforderung als 1.000 Euro liegt, der sollte sich rechtzeitig einigen, umdie SCHUFA-Auskunft nicht unnötig zu belasten.

Da eine allgemeine Bankauskunft beim Forward-Darlehen von Bedeutung ist, sollte ein etwaiger in Anspruch genommener Dispositionskredit rechtzeitig zurückgezahlt werden. Damit steht der Kreditnehmer als gutes Risiko da, was eine entsprechend starke Verhandlungspositionbedeutet. Der „neue“ Immobilienkredit wird sich deshalb am unteren Ende der üblichen Zinsspanne orientieren. Zudem sollte der Kreditnehmer eindeutig darauf hinweisen, dass es sich um eine Umschuldung handelt und nicht etwa um eine Erhöhung eines Darlehens. Das Eintragen des dann neuen Kredits an die vorderste Rangstelle im Grundbuch bedeutet eine niedrige Risikoposition für die Bank.

Wer sich also das niedrige Zinsniveau für sein Immobiliendarlehen schon jetzt sichern möchte, der sollte rechtzeitig an die Umschuldung der Baufinanzierung denken. Diese sollte genauso sorgfältig vorbereitet werden, wie die ursprüngliche Kreditbeantragung. Die gesparten Zinsen kann man entweder für eine Sondertilgung nutzen oder mehr finanzielle Freiheit genießen – allein durch rechtzeitiges Nachdenken bei der Umschuldung der Baufinanzierung.

Und die Kosten?

Sie haben sich für ein Forward-Darlehen entschieden. Nun heißt es zum Notar, oder?

Wir möchten Ihnen an dieser Stelle die „Angst“ nehmen vor extrem hohen Notarkosten. Diese Angst wird gerne verbreitet durch Bankmitarbeiter. Bei Ihrem bestehenden Darlehen endet die Zinsbindung. Die neue Bank macht es Ihnen nun relativ einfach oder sogar extrem leicht, die Anschlussfinanzierung oder das Forward-Darlehen bei ihr abzuschließen.

Bei den Kosten müssen wir Grundsätzliches unterscheiden:

  • Kosten für die Abtretung der eingetragenen Grundschulden
  • Kosten für die Beurkundung der Grundschuldabtretung
  • Gebühren für die Umschreibung der Grundschulden
  • Eventuelle Kosten für die Bildung von Teilgrundschulden
  • Eventuelle Kosten für die nachträgliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung, falls diese nicht vollstreckbar sein sollte

Nochmals: Wichtig für uns ist, Ihnen die Angst vor einem Bankenwechsel zu nehmen. Einige Darlehensgeber erstatten Ihnen diese Kosten. Sprechen Sie uns hierauf bitte an.

Vorschlag von uns: Sie vergleichen das Angebot Ihrer Hausbank mit unserem Angebot. Wenn wir nicht günstiger sind unter gleichen Voraussetzungen haben wir eine Überraschung für Sie parat. Testen sie uns! Wir suchen für sie das günstigste Forward-Darlehen, das zu Ihnen passt.

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